造作譲渡契約 | 不動産用語集 | 居抜き物件の開業・飲食業の店舗探しは【ぶけなび】

造作譲渡契約

造作譲渡契約とは、居抜き店舗・物件などに付随している内装・外装などの造作物や什器、厨房設備などの備品の権利を譲渡するための契約のことを言います。
一般的に物件を借りる際には賃貸借契約が必要ですが、居抜き店舗の場合はさらに造作譲渡契約を結ばなければなりません。

造作譲渡契約は新しい賃借人と前の賃借人との間で締結され、賃借人と賃貸人との間で締結される賃貸借契約とは性質が異なりますので注意が必要です。
契約書も別に準備することになるので、覚えておきましょう。

賃借人と前の賃借人との間で締結されるパターンのほかに、物件所有者・貸主と新借主との間で造作譲渡契約が交わされるパターンもあります。
つまり、前の賃借人を介さず、所有者や貸主と直接契約を結ぶということです。
どのような時にこのパターンになるかというと、前の借主が、退去時にスケルトンの状態にせず、そのままの状態で返却した時です。
この場合、造作物に関する権利を物件所有者・貸主に渡すことがあります。
そのため、次にその物件を借りる人は、物件所有者・貸主とで造作譲渡契約が交わすことになるのです。

造作譲渡契約を締結する際に気を付けたいことは、以下のポイントです。

• 賃貸人の承諾をちゃんと得ているのか
• 譲渡される項目が特定されているか
• 譲渡の行われる期日が確定されているか

上記を見落とさないために、造作譲渡契約を締結する前に、当事者間で譲渡する項目のリストを作成しておくことが大切です。

造作譲渡契約書とは？

造作譲渡契約を結ぶ場合、契約書が必要になります。
なぜなら、造作譲渡契約は造作物の所有権の売買を行う契約だからです。
契約書作成には下記の目的があります。

• 譲渡価格および譲渡項目を明確にする
• 原状回復義務は誰にあるのかを明確にする
• 契約不適合責任を明確にする
• 設備を固定資産として計上するため

譲渡価格・譲渡項目を明らかにすることはもちろんですが、原状回復の義務は誰にあるのか（借主は退去時に原状回復が必要か）といった点も大切です。
また、「契約不適合責任」（旧：瑕疵担保責任）も重要。
ガス・水道設備は、火災や漏水などのトラブルが起きると、責任問題に発展します。
そのため、造作譲渡契約書で責任の所在を明らかにしておく必要があるのです。
造作譲渡契約書があると、減価償却の基準とすることができ、設備を固定資産として計上できます。
節税対策の観点からも造作譲渡契約書は大切です。

造作譲渡契約書には、以下の内容を記載しましょう。

• 造作売買の対象となる目的物の表示
• 賃貸人の表示
• 賃貸人に事前に承諾を受けているという表示
• 譲渡に関する価格と予定期日
• 手付金および残金のそれぞれの支払い期日
• 善管注意義務、危険負担、手付を解除する場合とその方法の表示
• 契約を違反した際の解除とその方法の表示
• 譲渡契約の停止となる条件の表示
• 新たな賃借人が前の賃借人から原状回復の義務を引き継ぐことについて承諾しているという表示

項目が多いと感じる人がいるかもしれませんが、これらのポイントをきちんと抑えておくことで、譲渡後のトラブルを未然に防止することができます。

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