居抜き物件とは？ | 居抜き物件の開業・飲食業の店舗探しは【ぶけなび】

居抜き物件とは

「居抜き物件」とは、店舗の造作（壁、床、天井、厨房、トイレ、テーブル、椅子、看板厨房機器など）がそのまま残っている状態の店舗のことを言います。
「居抜き物件」と言っても様々な状態があり、テーブル、椅子、厨房は撤去済になっていても、壁、床、天井、トイレは残っている状態も含まれます。

「居抜き物件」とは、不動産業界で使われている用語で、飲食店だけでなく、物販や、医療、エステなどの居抜き店舗物件もあり、不動産会社の募集資料等には「造作譲渡」と書かれていることが多いです。

「居抜き物件」とは、店舗の造作（壁、床、天井、厨房、トイレ、テーブル、椅子、看板厨房機器など）がそのまま残っている状態の店舗のことを言います。
「居抜き物件」と言っても様々な状態があり、テーブル、椅子、厨房は撤去済になっていても、壁、床、天井、トイレは残っている状態も含まれます。

「居抜き物件」とは、不動産業界で使われている用語で、飲食店だけでなく、物販や、医療、エステなどの居抜き店舗物件もあり、不動産会社の募集資料等には「造作譲渡」と書かれていることが多いです。

居抜き物件で飲食店を開業出来ると、

• 初期費用（改装費・設備機器など）が少なくても出店できる
• 開店までの期間を短くできる

など、様々な大きなメリットがありますが、デメリットになることもあるので、上手に活用することが大切です。

居抜き物件のメリットはこちら

こんな方に居抜き物件がおすすめ

• 内装へのこだわりは少ない
  内装に対して「特に強いこだわりはなく、一般的な内装で構わない」という場合は、居抜き物件の中から探すと良いでしょう。
  お店の個性は内装だけではありません。
  店舗のコンセプトを明確にし、メニューやサービスで他の店舗との違いをアピールすることができます。
• 資金や時間に制約がある
  開業資金を低く抑えたい場合や、開業までの作業時間を短期間で済ませたい場合は、居抜き物件がおすすめです。
  居抜き物件であれば、内装設計や厨房機器の設置などの作業を省略できます。
  店舗を工事する場合、工事期間も賃料がかかります。
  そのため、内装工事が不要な居抜き物件は開業資金を節約できます。
  費用を抑えたい場合は、居抜き物件を検討してみてください。

居抜き物件探しで覚えておきたいポイント

居抜き物件は、通常の物件とは少し異なります。

そのため、下記の３つのポイントも覚えておきましょう。

1. 普通の賃貸と居抜き物件の賃料は同じ
   居抜き物件は前のテナントの内装や設備が残っているため、中古物件のように賃料が安くなると考えがちです。
   しかし実際のところ、通常募集されている物件の賃料と同じ賃料になります。
   価格交渉で賃料が安くなるケースは、次の借り手がつかずに長期募集されている場合です。
2. 初期費用を抑えるならリース物件も選択肢に
   居抜き物件と違ってリース物件は、所有者や退去時にかかる費用を誰が負担するかなどの責任の所在が明確になっています。
   そのため造作譲渡での交渉が不要で、居抜き物件よりも短期間で開業が可能です。
   また設備などの故障対応やメンテナンスは、リース会社が全て行ってくれます。
   ただし長期的に利用する場合は、費用が高くつく可能性があるため注意が必要です。
   そのため利用期間が決まっている場合は、計画的に利用することで費用を抑えることができます。
3. 立地の人気と造作代は比例する
   店舗物件の価値を左右する重要な要素として、立地があります。
   出店者の多くが好立地の物件を希望するため、仮に売り手の造作代が高額だとしても、立地の良い物件であれば契約が決まるケースが多々あります。
   好立地の物件ほど人気が集中し、造作代が高くなる傾向にあります。

居抜き物件の造作譲渡契約で注意すべきこと

居抜き物件の造作譲渡契約時には、以下のような注意事項がありますので、確認しておきましょう。

1. 物件のオーナー・貸主に承諾を得る
   造作譲渡を行う場合は、物件の所有者・貸主の承諾が必要です。
   物件によっては、不動産の管理会社の承諾も必要な場合があります。
   譲渡を検討している場合は、まず賃貸契約書の内容を確認しておきましょう。
   譲渡を認めない契約が一般的ですが、交渉次第で認めてもらえることがあります。
2. 譲渡項目書を作成する
   口頭説明のみでは譲渡品に含まれるものについて誤解が生じる可能性があるため、売買の対象となる物品のリストを作成しましょう。
   契約書に「造作一式」とあっても、認識のズレが生じないように必ず確認しましょう。
3. 譲渡品の動作確認を行う
   譲渡する側は、設備などの故障や不調について正確に伝えることが重要になります。
   譲渡される側も、設備などの状態やメーカー・使用頻度などの情報を確認し、後になって不満を感じることのないように価格交渉を行いましょう。
4. 契約書を交わす
   後々のトラブル防止のためにも、お互いに契約書を結んでおきましょう。
   契約書には「契約解除の条件」も記載する必要があるため、居抜き専門の不動産業者や行政書士に契約書の作成依頼・法的に妥当かを確認してもらいましょう。
5. 引渡し前に動作確認を実施する
   譲渡後に、設備が壊れていた、機器が動かないといったトラブルのないよう、引渡しの前に動作確認を行いましょう。
6. リース物品を確認する
   リース物品がある場合は、そのまま契約を引き継ぐのか清算して撤去するかを明確にしておきましょう。

居抜き物件の分類について

居抜き物件は、造作価格が大きなポイントです。

造作価格は、造作の状態や、元の業態、所有者が引き上げる物品、リース機器の有無、など、さまざまな要素によって左右されますので、物件によっては交渉が必要になることもあります。

交渉に難航しない物件を選ぶことも、スムーズに居抜き物件に入居するポイントになります。

居抜き物件のタイプは、主に３つです。

1. 造作譲渡代金があるタイプ
   造作代金が案件の中に含まれており、一般的なタイプです。
2. 造作残置のタイプ
   造作代金が発生しないので、比較的スムーズに進めることができます。
3. 造作譲渡代金成立が前提のタイプ
   造作代金の折り合いをつけることが非常に重要となるタイプです。

造作譲渡代金があるタイプや、造作残置のタイプは、交渉が難航することは少ない傾向ですが、造作譲渡代金成立が前提のタイプは、交渉し両者が納得する落とし込みを模索しなければなりません。
魅力的な物件だとしても、交渉が必要になることを覚えておきましょう。

解約時の義務や原状回復義務にも注意！造作売買交渉が大切です

通常、店舗物件の賃貸借契約書には、解約時の義務として以下の項目が記載されています。

• 解約予告を通知する義務（一般的には6ヶ月前や3ヶ月前）
• 現状回復義務（閉店・退店時に借りたときの状態（造作を撤去したスケルトン状態など）に戻すこと）

解約予告とは、店舗を撤退したい場合に、貸主様および管理会社へ通知することです。

一般的に6ヶ月前や3ヶ月前の契約が多く見られ、解約予告を通知してすぐに撤退したい場合でも、契約期間終了までは家賃を払い続けなければなりません。その間の営業は自由です。

営業中の店舗物件がテナント募集になっているのは解約予告後、契約期間が残っている場合、または解約すること自体を決めかねている場合です。
（営業中の店舗は、撤退自体を極秘にしたい場合がほとんどですので、内見、現地調査には特に注意が必要です！！店舗オーナー様に迷惑がかかることがございますので、慎重な行動をお願い致します。公開・非公開に関わらず、物件確認の際には必ず当社にご連絡くださいますようお願い致します。）

原状回復義務とは、店舗を撤退する場合に、スケルトン、または契約時の状態（自然消耗は除く）にしなければならないという契約です。
内装（壁・床・天井・厨房・水回り設備など）外装（看板など）を撤去して、初めの状態またはスケルトン状態（コンクリートむき出し）にしなければなりません。

これでは、造作が残らず、居抜き物件ではなくなってしまいます。
また、費用も莫大にかかる部分ですので、売り主にも買い主にも大きな負担となります。

しかしぶけなびでは、経験豊富な居抜き造作売買のプロによる巧みな交渉で造作を売買することを可能にし、これらの義務を免除します。
売り主にも買い主にもさらには貸主様および管理会社様にもプラスになる居抜き造作売買交渉を行っております。

居抜き物件で初期投資を抑えて開業しませんか。

ぶけなびでは、飲食店の居抜き物件を専門に取り扱っています。

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