居抜きの物件といっても居酒屋・ラーメン店・焼肉屋・カフェなど業態はさまざまです。居抜き物件の中でも人気の高い業態、希少性の高い業態があることはご存知でしょうか？物件立地の良し悪しで造作価格が決まる部分も大きいのですが、業態（内装設備・厨房機器）によっても金額は変わってきます。業態ごとのチェックポイントを把握して、より良い居抜き物件をお値打ちに獲得することを目指しましょう！！
- 業態人気度 ★☆☆☆☆
- 物件出没度 ★☆☆☆☆
- 家主好感度 ★★★★★
【カフェの居抜き物件の特徴】
カフェ業態は基本的には軽飲食と呼ばれており、料理よりもドリンクがメインの業態になります。そのため厨房設備や電気・ガス容量などが通常の飲食店ほど必要ないことが特徴です。
その他に料理の提供も少なく油や煙も出にくいので、設備や機器も低予算で揃えられる傾向にあります。もちろん厨房防水やダクトをしっかり完備しているカフェや喫茶店ももちろんありますが、ドライキッチンや家庭用の換気扇レベルで営業をしている店舗もたくさんあります。
お店が汚れにくく、遅い時間まで営業をしない業態なので、家主さま（賃貸人）からの印象が最も良い業態ともいえます。
その他にエスプレッソマシン・コーヒーメーカーなど特殊な機器がある店舗もあり、高額な商品も多いので、必要がなかったとしてもどの程度の価値がある機器なのかを確認してみても損はありません。
【開業にあたり見極めるポイント】
- １. 設備・物件のスペックの確認
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カフェといっても、食事もしっかりとれるようなカフェと軽飲食しか提供しない喫茶店のような店舗では、大きく必要な設備も違ってきます。
カフェの居抜き物件の場合は建物自体の設備が軽飲食用になっている場合もあります。万が一、業態変更する場合は、建物自体の容量があるかどうかを事前に必ずチェックしておきましょう。 - ２. 業態の制限の確認
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カフェの店舗は家主さま（賃貸人）が軽飲食の業態でしか認めていないケースがあります。 カフェしかできない物件では、カフェを開業したい方には良いですが、万が一、店舗を売却したい場合などにはマイナスポイントになるので注意しましょう。何業にも対応できる物件の方が人気は高くなります。
【 カフェの居抜きを活用した 開業事例 】
希望譲渡価格 2,000,000 円 → 実際の購入価格 2,000,000 円
東京都 新宿区 四ツ谷三丁目 四ツ谷三丁目駅 徒歩 4 分 約 12 坪 期間 2ヶ月半
カフェ居抜き → カフェ開業
10年以上続いた喫茶店。厨房設備もしっかりしていたので、水回りと空調設備をそのまま利用して内装と看板にお金をかけることができました。改装費300万円にで開業に成功！！
◆カフェ物件をスケルトンから開業した際の想定コスト
飲食店の店舗を閉店する際に業態によっても違いがありますが通常1坪50万～100万の程度の工事費用がかかります。（厨房設備込）
カフェ業態は他の業態に比べて、設備・機器が軽装備で開業ができます。 平均的な工事費用を坪 600,000 円で計算すると 上記の物件の工事費用は 7,200,000 円となります。
造作を 2,000,000 円で購入して内装・看板工事に 3,000,000 円がかかったとすると 合計 5,000,000 円で新規開業できたことになります。
【まとめ】
カフェの居抜き物件を活用するには、そのまま軽飲食の業態で開業することをおススメします。
重飲食の場合は一度内装を壊してからつくらなければならな場合もあり、あまりお得とはいえません。
但し、売却する際には何業にでも対応できる店舗が人気がありますので、居抜きの良さ以外の部分もチェックしておくと良いでしょう。
