居抜きの物件といっても居酒屋・ラーメン店・焼肉屋・カフェなど業態はさまざまです。居抜き物件の中でも人気の高い業態、希少性の高い業態があることはご存知でしょうか？物件立地の良し悪しで造作価格が決まる部分も大きいのですが、業態（内装設備・厨房機器）によっても金額は変わってきます。業態ごとのチェックポイントを把握して、より良い居抜き物件をお値打ちに獲得することを目指しましょう！！
- 業態人気度 ★☆☆☆☆
- 物件出没度 ★☆☆☆☆
- 家主好感度 ★★★☆☆
【ダイニングバーの居抜き物件の特徴】
ダイニングバーは料理が中心の業態ではないので、厨房設備よりもBARカウンターやテーブル・家具などの内装に費用をかけているのが特徴です。そのため重飲食などに改装する場合は厨房の水回りやダクト設備の新設で費用が余計にかかります。そのため同じバー業態か、カフェ・軽飲食・スポーツBAR・コンセプト店などの開業には適しています。
ダイニングバーと言ってもタイプはさまざまです。まずは厨房がしっかりとした防水区画を造っているのか、、家庭用もしくはドライキッチンのような厨房なのかをチェックしましょう。防水があると、床を水洗いできて衛生的にも良いこと、料理の提供の幅が広がること、業態変更がしやすいという利点があげられます。
同様に、ダクト設備も業務用の屋外にしっかり伸びているダクトと、家庭用の換気扇とでは大きな違いがあります。換気がしっかりしている程、匂いや煙の出る料理に対応できるので事前によくチェックしましょう。
【開業にあたり見極めるポイント】
- １. インフラについて
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ダクト・電気、ガス容量・厨房などの現在のインフラを事前に確認しましょう。ダイニングバーの多くはお酒がメインなので飲食店用のインフラが充実していない場合があります。次の業態で営業が可能なインフラがあるかは必ずチェックしましょう。
- ２. ダクト設備
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料理をあまり出さないダイニングバーは家庭用の換気扇レベルで対応している店舗もあります。業態変更する際にしっかりとしたダクトが必要になるとかなり高額な設置費用がかかります。特に重飲食に変更する場合などは屋上までダクトを上げねばならないケースもあります。
【 ダイニングバーの居抜きを活用した 開業事例 】
希望譲渡価格 2,200,000 円 → 実際の購入価格 2,000,000 円
東京都 豊島区 高田馬場 高田馬場駅 徒歩 7 分 約 15 坪 期間 2ヶ月半
ダイニングバー居抜き → スポーツバー開業
こちらの物件は10数年続いたBARの居抜き物件。長年営業していたことで近隣や学生さんの常連さんも多く、同業態で開業がしやすい物件でした。内装は綺麗でほとんど改装せずに利用ができたので、スポーツBARに重要なテレビ、ステレオにお金をかけられました。
◆ダイニングバー物件をスケルトンから開業した際の想定コスト
飲食店の店舗を閉店する際に業態によっても違いがありますが通常1坪50万～100万の程度の工事費用がかかります。（厨房設備込）
ダイニングバーは他の業態に比べてると比較的安く開業ができるので、 平均的な工事費用を坪 500,000 円で計算すると 上記の物件の工事費用は 7,500,000 円となります。
造作を 2,000,000 円で購入して内装・看板工事に 2,000,000 円がかかったとすると 合計 4,000,000 円で新規開業できたことになります。
【まとめ】
ダイニングバーといっても、店舗によって内装設備はさまざまです。ダイニングバーを活用するのであれば、設備機器や内装がどれだけ次の店舗に活かせるかをチェックしましょう。
ダイニングバーは、お酒がメインの業態なので家具や装飾品やグラス類にこだわっている場合もあります。そのまま利用できれば非常に得なるので、居抜きの譲渡品の中に欲しい商品があるか、譲渡品に含まれるかどうか、使い道もチェックすると良いでしょう。
