名義書換料（名義変更料） | 不動産用語集 | 居抜き物件の開業・飲食業の店舗探しは【ぶけなび】

名義書換料（名義変更料）

名義書換料（めいぎかきかえりょう）は、土地建物の賃借権を譲渡・売買・転貸（又貸し）をする場合に、賃借人から賃貸人（地主・家主）に対して支払われる費用のことです。
賃貸人に承諾してもらう対価として、名義書換料という名目でお金を支払います。名義書換料の相場は、借地権価格の5〜15％が一般的です。
承諾を得ずに譲渡・売買・転貸を行った場合、契約違反となり、契約解除になる可能性もあるので気を付けましょう。
承諾が得られない場合は、裁判所が金銭等の支払い（財産上の給付）を条件として、許可を与えることが可能です。

飲食店（賃貸物件）における名義書換料

現在の賃借人が設置した造作や備品を、次の貸借人に譲渡する場合、それらの造作や備品を購入した賃借人と賃貸人間において賃貸借契約を締結する際に、現在の賃借人が新しい賃借人に支払うお金のこと。
造作の譲渡を認めている居抜き物件において、「名義書換（変更）料○○%」などの表示で賃貸借条件に掲載されています。
誤解されやすいのですが、あくまでも以前の所有者が新しい所有者に支払うお金のことで、その逆ではありませんので注意しましょう。

名義書換料の料率と注意点

名義書換料の料率について特に定めはなく、実際の譲渡金額に対して○○%として計算されます。
ただし、契約の内容によっては、名義書換料を賃料の何ヶ月分、保証金の○○%として規定する場合もあります。
なかには「造作譲渡金の○○%＋保証金の償却」としている契約もあり、造作譲渡に伴って名義変更を行う場合には、十分注意が必要です。
歩率を契約書における特約事項としておくことで、退店の際の不要なトラブルを防ぐこともできます。

名義書換料が発生するケースは、あくまでも前の賃借人の賃貸借契約期間中に造作譲渡が行われる場合です。
つまり、前の賃借人が退去して賃貸借契約が終了している場合には、新規の契約となりますので名義書換料は発生しません。

また、造作の譲渡や売買に限定せず、運営している店舗の契約名義を第三者に変更する場合でも、名義書換料が必要になります。
ただし、賃貸契約期間中の名義変更となりますので、賃貸人からの承認が得られない場合が多いようです。