居抜きの物件といっても居酒屋・ラーメン店・焼肉屋・カフェなど業態はさまざまです。居抜き物件の中でも人気の高い業態、希少性の高い業態があることはご存知でしょうか？物件立地の良し悪しで造作価格が決まる部分も大きいのですが、業態（内装設備・厨房機器）によっても金額は変わってきます。業態ごとのチェックポイントを把握して、より良い居抜き物件をお値打ちに獲得することを目指しましょう！！
- 業態人気度 ★☆☆☆☆
- 物件出没度 ★★☆☆☆
- 家主好感度 ★★★★☆
【そばの居抜き物件の特徴】
飲食業態の中でも比較的単価の低い蕎麦業態。回転率重視の立食い蕎麦屋もあれば、蕎麦以外のおつまみメニューを充実させているような店舗などさまざまです。蕎麦屋の店舗の多くが1階路面店で営業をしており、比較的居抜き物件としては人気が高いといえます。
設備に関しては厨房の水回りや設備・機器はある程度揃っている場合がほとんどですが、ダクト設備は店舗によって違いがあります。蕎麦屋は水を多く使うので厨房の床の防水などはしっかり造り込んでいるものの、煙や匂いがほとんど出ない業態のため、ダクト設備にはお金をかけずに家庭用レベルの場合も多いのが特徴です。そのため煙、匂いの出る業態に変更する場合はダクトを伸ばしたり、屋上にあげたりする必要が出てくるので設備面は要チェックです。
蕎麦業態は比較的賃貸人（家主さま）にとって人気の高い業態です。
理由としては、「油・煙・匂いが少ない」「夜遅くまで営業をしない」「お酒メインではなく食事メイン」というイメージがあるからです。
【開業にあたり見極めるポイント】
- １. ダクト・電気、ガス容量がしっかりしているかどうか？
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蕎麦屋でそのまま開業するのであれば問題ないのですが、業態を変更する場合は次の業態に適した設備・容量があるかを事前に確認しましょう。特に重飲食の場合は要チェックです。
- ２. 営業時間
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蕎麦屋は閉店が早い店舗も多いので、次の業態の営業時間の許可を事前に取りましょう。
- ３. 設備、機器はそのまま使用できるか？
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蕎麦屋には店舗でそば打ちをする製麺機や茹で麵器など特殊な機器を設置している店舗があります。その場合、そのまま何かで利用するのか、撤去するか、売却するのかを事前に検討しましょう。
【 そばの居抜きを活用した 開業事例 】
希望譲渡価格 4,500,000 円 → 実際の購入価格 3,500,000 円
東京都 目黒区 自由が丘 自由が丘駅 徒歩 4 分 約 20 坪 期間 1ヶ月半
そば居抜き → 焼き鳥屋開業
蕎麦屋の居抜き物件ではあるものの、内装や厨房にかなりお金をかけたオシャレでモダンな店舗。全く別の焼鳥屋での開業ではあったものの、店舗の高級感をそのまま活用して改装費を大幅に削減。厨房機器等もほとんど処分することなくそのまま利用できたので造作代金分の元はしっかり取れました。
◆そば物件をスケルトンから開業した際の想定コスト
飲食店の店舗を閉店する際に業態によっても違いがありますが通常1坪50万～100万の程度の工事費用がかかります。（厨房設備込）
蕎麦屋は重飲食などと比べると設備・機器面での初期費用は抑えられます。
平均的な工事費用を坪 600,000 円で計算すると 上記の物件の工事費用は 12,000,000 円となります。造作を 3,500,000 円で購入して内装・看板工事に 5,000,000 円がかかったとすると 合計 8,500,000 円で新規開業できたことになります。
【まとめ】
蕎麦屋の居抜き物件は長年営業していた店舗が多いのも特徴です。長年営業していた居抜き物件の場合は既に調子の悪い機器や、使用できない設備機器があったりもします。
店舗の引渡し前であれば、造作代金の減額などの交渉もできますが、引渡しを受けてからは瑕疵の担保責任義務はほとんどの場合無いので、誰も修理や保証はしてくれません。引渡しを受ける前に各設備機器の動作チェックをすることが大切です。
