【目次】
1．居抜き物件の退去時に確認しておくこと2．居抜き物件の原状回復とは？
3．スケルトン状態とは？
4．原状回復の費用を抑えるには
5．まとめ
「居抜き物件で飲食店などを経営していたけれど、何らかの事情で退去しなければならない」というケースは少なくありません。
「居抜きだったから、自分が契約した時と同じ状態にすれば問題ないだろう」と思われがちですが、実はそう簡単なことではないことをご存知でしょうか。
ここではそんな居抜き物件の退去時に関する注意点をお話ししましょう。
居抜き物件の退去時に確認しておくこと
居抜き物件は、内装や設備などがそのまま残っている建物で、そこに入居する場合には初期費用が安く抑えられるので便利ですよね。
ですが、その居抜き物件を借りていて、退去をするとなった場合に、その退去時に何もしなくて良いというケースは、意外に少ないのです。
居抜き物件で「内装などほとんどそのまま使ったのだから、退去時だってそのままで…」と思われがちですが、しておく方が良いことがあります。
まずは賃貸時の契約書を確認
退去時に重要になるのが、賃貸時の契約書です。賃貸借契約では、退去時には必ずと言っていいほど「原状回復」が決められています。
「前の人は居抜きで退去できたのになぜ？」と思うかもしれません。
あくまでも居抜きは、契約書における「特例」事項であって、前の利用者がオーナーさんとの契約で、特例を設けていたことで可能になっていたことなのです。
ですから、居抜き物件の契約時に、退去時の条件がどんなものであったのかを、契約書を見て確認しておくことが大切なのです。
退去を考えた時にオーナーさんと相談する
退去を考えた時、できるだけ早くその物件のオーナーさんに相談をしましょう。
その時にどういった状態で退去できるのか、原状回復はどの程度行えばいいのか、詳しく話をすることができるでしょう。
オーナーさんにほとんど相談もせず、勝手に手続きをしようとすると、何らかのトラブルが起こりやすくなるので注意しておきたいポイントです。
居抜き物件の原状回復とは？
アパートなどを借りて、そこを退去する時にも、原状回復つまり、住んでいた前の状態に戻すということが求められます。
これは居抜き物件にも同じことが言えるので、退去をする時には原状回復をしなければならないのです。
居抜きとして契約を交わしたのだから、自分の退去時も設備や内装をそのまま残していい、そう考えるのが当たり前と思うかもしれません。
ですが、居抜きというのは、前任者からその物件を引き継いだという扱いになっています。
ですから、退去をする時にはその前任者が入る前の状態、つまり設備や内装などをすべて取り除いたスケルトン状態にすることが原状回復だとされているケースが多いのです。
居抜き物件は初期費用が安くなるというメリットはありますが、退去をする時には費用が掛かるということを覚えておく必要がありますね。
ただし、まれに居抜き物件でも退去時に原状回復をしなくていいという契約もあるので、あらかじめ契約書を確認しておくといいでしょう。
また、建物のオーナーさんとの信頼関係ができていると、原状回復についても交渉できるので、普段からこうしたつながりをしっかり持っておくことも大切です。
スケルトン状態とは？
スケルトン状態とは、建物の骨組みだけに残したものを指しています。
居抜き物件で内装や設備が残ったまま契約をしたとしても、退去時には同じように設備や内装をそのままにしていいという条件がない限りは、骨組みだけを残したスケルトン状態にすることが基本です。
居抜き物件に比べると、初期費用は掛かりますが、内装や設備にこだわりたいという場合に、選ぶ人が多い物件でもあります。
原状回復の費用を抑えるには
居抜き物件の退去時に、原状回復をしなければならない場合、スケルトン状態に戻すわけですから、費用はかなり掛かると思っていた方が無難です。
少しでもその費用を安くするためには、次のようなポイントを覚えておきましょう。
工事業者を一つに絞らない
居抜き物件をスケルトン状態にするには、それを請け負ってくれる工事業者の選定が大切です。
特に指定されていない場合には、複数の異業者から見積もりを取って、費用の比較をしてみましょう。
もちろん、オーナーさんが事業者を特定していると、なかなか比較も難しいのですが、念のため見積もりを出しておくと、オーナーさんと交渉することが可能かもしれません。
事業者によって費用はかなり違いが出るので、実際の数字を提示することで、オーナーさんからの理解が得られるケースもあるのです。
再び居抜きとして退去できないか相談する
オーナーさんとの信頼関係は、退去時にもとても重要です。
再び居抜きとして退去できないかどうか、オーナーさんと相談することで、許可を得られるかもしれません。
原状回復の工事期間は決して短くないので、再び居抜きとして早めに次の入居者が見つかるのであれば、オーナーさんは早めの家賃収入が見込めますし、退去する側も費用が安く済みますから、双方にメリットがあるのです。
まとめ
「居抜き物件は、入居時よりも退去時に費用が掛かる可能性がある」ということをあらかじめ頭の隅に置いておくと、大きなトラブルにならずにスムーズに退去できる可能性が高いです。
入居する時に退去のことを考えたくない気持ちも理解できますが、そういう可能性もあるということは覚えておいた方が無難ですね。
これから居抜き物件を探そうと考えている方は、ぜひ退去時の条件についても確認してください。
「ぶけなび」では居抜き物件の情報を扱っていますので、ぜひ飲食店の物件探しにご活用ください。
