飲食店が成功するかどうかのかなりの割合は、その立地にかかっています。ですからどの飲食店店主も、よい物件を見つけるために努力は惜しみません。最初にできるだけ良い立地条件、よい賃貸条件の物件を探せれば、その後の成功はかなりの確率で高まるからです。そこでここでは、飲食店物件の探し方について解説して行きます。
賃貸契約までの大まかな流れを確認
まずは、飲食店物件を契約するまでの流れを把握しておきましょう。どのようなアクションを起こしていくべきかを理解することで、計画的に店舗開店を進められます。飲食店の物件を探す流れですが、住居の物件を探すことと基本的には同じです。賃貸住宅を借りたことがある方なら、イメージがつきやすいでしょう。
- 条件（立地・家賃など）を考える
- 不動産会社・インターネット等で物件を探す
- 物件の内見
- 入居の申し込み
- 入居審査
- 契約手続き
それでは、物件探しのポイントから、詳しく見ていきましょう。
まずは物件探しを理解する
まず物件を探す、というのはどういうことでしょうか。ここではその基本知識を解説します。
すべての店舗物件が飲食店OKではない
大前提として理解が必要なのは、賃貸情報などに「店舗用」として出ていても、そのすべてが飲食店OKということではない、という点です。店舗というのは、物販もサービス業もあるいは理容店やエステサロンなどもあるので、そのすべてが「店舗用」として賃貸情報には出てきます。
ですから賃貸情報を見る時には、良さそうな物件があっても、そこでの飲食店経営がOKなのかどうか確認が必要です。特に、いわゆる火や油を使う、中華料理や焼き肉などの「重飲食」は不可で、カフェなどの軽飲食であればOKという場合も多いので注意が必要です。
店舗物件の広さの見方
店舗物件の広さ、面積も非常に重要です。一般的な飲食店の場合、トイレやキッチンを含めた総面積に対して1坪（3.3平米で1.5席の客席が作れます。これを基準に自店舗のサービスやコンセプト合わせて、ゆったりとした客席の場合は、1坪あたりの席数を1席に近づけ、ぎゅうぎゅうでもよいので回転で勝負するのであれば、1坪当たりを2席に近づけます。
席数は売り上げと密接な関係にありますから、自店舗の平均単価と客数のシミュレーションを行い、その席数が可能な面積の店舗を探すようにしましょう。
賃料の考え方
面積がだいたい決まったら、いくらくらいその賃料としてかけられるかも、自分の中で基準を設けておきましょう。
売上の10％が理想
物件に支払うことができる賃料は飲食店の場合、売り上げの10％程度が標準です。これ以上かけると固定費がかかるばかりで、一向に利益が出ませんから要注意です。逆に安ければよいだろうと、10％を切ってしまうと、それは店の単価やコンセプトにあった店舗を用意できず、顧客満足を得られないということにもつながりますから、安ければいいというわけでもありません。
たとえばその基準は以下のように考えていきます。
ランチの想定顧客単価が1,300円で、ディナーでは3,500円の店舗の場合、週に1日休むとして売り上げは以下のような想定になります。
ランチ
客単価1,300円×席数10席×回転率2回＝26,000円
ディナー
客単価3,500円×席数10席×回転率1.5回＝52,500円
1日の売上(26,000円＋52,500円)×営業日数25日＝1,962,500円
売上の10％ 1,962,500円×10％＝196,250円
ですからこのシミュレーションでは、賃料は196,250円までで決めた方がよいということです。
さらに席数が10席ということは、
店の面積は10席÷1坪1.5席≒7坪なので
坪当たりの賃料は、
1,962,500円÷7＝28,000円になります。
その基準で、立地やエリアを選んでいけばよいのです。
賃料以外にかかる費用も多い
また物件に対して想定しておかなければならない費用は、賃料だけではありません。敷金、保証金、礼金、共益費、更新料、仲介手数料なども必要で、意外にこれらの費用が重くのしかかるので注意しましょう。
【敷金と保証金とは】
敷金も保証金も基本は同じです。入居時に不動産屋またはオーナーに預け、退店時に入店時の状態に戻す原状回復費用などに充当させるものです。特にスケルトンという、中ががらんどうの店舗物件を借りた場合、退店時にもスケルトンにする必要があります。その費用は入店時の内装工事費用ほどではないにしても、相応にかかるのが普通です。
【礼金】
礼金はオーナーに入居時に払う費用です。これは返ってきません。最近は礼金無しの店舗物件も増えてきましたが、賃貸条件確認時にはこれも見ておくことが必要です。
【共益費、管理費】
共益費、管理費は建物の維持管理費です。共有スペースの電気代、水道代、清掃費用、エレベーターの電気代、点検費用、ゴミ捨て場の清掃管理費用などに使われます。これも通常であれば1か月数千円から数万円かかります。
【仲介手数料】
不動産屋に払う手数料です。だいたい賃料1か月分のところが多いでしょう。
【更新料】
契約期間を満了し、さらに契約を続ける場合、更新料が発生することがあります。これらは契約書に明記してありますから、確認しましょう。
店舗物件の探し方
では以上の基本知識が入ったところで、店舗物件はどのように探したらよいのでしょうか。それにはいくつかの方法があります。
良い物件を見つけたら直接交渉
もしも絶対にここがよい、と思う物件が見つかり、その店舗がまだ営業中の場合、店主と交渉して退店してもらい、代わりに自店舗が入る、という方法もあります。それには交渉の時間も、場合によってはお金も必要ですが、しかし必ず自分の満足のいく物件を手に入れることができる、というメリットがあります。
意外にそういう店の場合、相手も退店を考えていて、条件によっては喜んで譲ってくれる場合もありますので、当たって砕けろで交渉してもよいでしょう。
地域の不動産屋で店舗物件を探す
2つめは地域の不動産会社に行って、賃貸の店舗物件を探すことです。今は基本的にLAINSという物件情報データベースにすべての物件が載るようになっているので、情報漏れをしているケースはほとんどありませんが、そのデータベースに載せる前の、たった今空きが発生した、というようなホットな良物件にぶつかることもあるので、足で稼ぐことも必要です。
また不動産屋と話すことで、そのエリアの相場もわかってきますので、その後の物件探しの情報収集を兼ねて、不動産屋に足を運んでもよいでしょう。
インターネットで店舗物件を探す
また1番メインになる探し方は、今の時代はインターネットの店舗物件サイトです。 ただし、ネット情報は必ずしもすべてが正確とは限りませんから、良い物件があったら必ず現地まで行って自分の目で情報内容を確認してから交渉するようにしましょう。
ここでは、インターネットで店舗物件を探す上での、メジャーなサイトをいくつかご紹介します。 特に店舗物件は足が速く、いい物件の場合、すぐに借り手がついてしまうことが多いので、良い物件だと思ったらすぐに問い合わせるようにしましょう。
コンセプトに合ったエリア、物件を見つける
またまだ店舗の構想段階であっても、そのイメージを確定させるために、物件探しとコンセプト設計を一緒に進めた方がよいでしょう。
その中で、自分の考える店のコンセプトにどの立地やエリアが適切か、ということも出てきますし、逆に良い立地が見つかった場合に、その立地の商圏に合わせてコンセプトを修正することもあるからです。
店舗物件の立地の考え方
その際、どのように立地について考えたらよいのでしょうか。まず、よい立地は基本的に賃料が高い、ということは覚悟しておく必要があります。とはいえ、その費用を出すことが得策とも限りません。
なぜなら立地がよくても店の内容が悪ければ成功しませんし、逆に立地が悪くても、店のメニューや内容に特徴があって、悪い立地で流行っている店もあるからです。
ただ一般的な、飲食店に向いている立地には以下のような条件がありますので、探す参考にしましょう。
- 店舗周辺の人口が多い
- 最寄りの駅が大きく乗降者数が多い
- 人通りが多い
- 路面店（道路に面した1階の店舗）
- 遠くからでも自店舗の存在が認識できる（視認性が良い）
- 近隣に大型商業施設、大学、観光地、オフィス街、大きな工場など、多くの人が集まる場所がある
- 駐車場に入りやすい
- 競合店が近隣になく、すべての見込み客を獲得できるチャンスがある
競合店は必ずチェック
また良い物件があっても、まず近隣に競合店があるのかないのか、あった場合どのような店で、自店舗で勝てる可能性があるのかどうかを必ず自分の目で見て確かめましょう。それらの情報はなかなかネットではわかりませんから、よい物件があったらその周辺の1kmの範囲程度は自分の足で歩いて、競合店とその状況を確認することが大切です。
また自店舗が焼き肉店の場合、焼き肉店だけが競合になるとは限りません。
自店舗がファミリー客向けのディナー中心に営業するつもりの場合、同じような利用シチュエーションの店、たとえばファミリーレストランや、中華料理店などもすべて「競合」だと考えましょう。
さらに自店舗がランチ中心の店にしていくのであれば、その競合は飲食店だけではなく、コンビニや弁当屋も入ってきます。それらすべての状況を足で確認していくのです。
ただし、まったく競合がないというエリアを探すことの方が困難なことが現実です。
ですから競合店があっても、自店舗の規模で何人集客できれば採算が合うのか、それは競合店が流行っていても可能なことなのかどうか、という判断も必要でしょう。
コンセプト、ターゲット別出店エリアの例
以上の物件の見方をベースに、たとえばこのようなコンセプトの場合、都内ではこのエリアがよいだろうというものを情報提供していきます。出店を考えている場合は参考にしてください。
・20代女性に対しておしゃれなコンセプトで展開する場合
20代で、ブランド志向ではなく、カジュアル志向の女性が好むエリアは、都内であれば中央線沿線です。 1番メジャーなのは吉祥寺ですが、吉祥寺はすでに店舗の集積がマックスなので、なかなか出店は難しいでしょう。競合も激しいです。
そう言う場合は、駅をいくつかずらして探してみましょう。例えば中央線であれば、高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪、西荻窪などです。
・ファミリーにちょっとグレードの高いランチを提供する場合
ファミリー客が多いエリアは、いわゆるニュータウン系になりますが、しかしそれらのエリアは単価も安くなります。たとえば港北ニュータウンや、戸塚などであればファミリー客は取れますが、薄利多売で、回転率勝負でいかなければなかなか採算は取れません。
ですからファミリー客を狙うにしても、多少単価が高くなるエリアを考えた方がよいでしょう。 自由が丘、二子玉川、たまプラーザなどであれば、ファミリー層が多く来る割には単価が高く取れるので、よい物件があればぜひ狙いたいところです。
・サラリーマンに夕食時の外食店として展開する場合
サラリーマンを対象にした場合でも、さらに絞って考える必要があります。つまりランチ需要を狙うのか、1人暮らしの男性客のディナーを取るのか、というような点です。
仮に後者であるならば、1人暮らしが多く住む駅の駅近物件であれば、ある程度の売り上げは確保できるでしょう。たとえば都内で1人暮らしが多いエリアは、東急東横線で言えば、元住吉や日吉といったあたりです。
学生街と1人暮らしの若いサラリーマンは同じエリアに住む傾向がありますから、そういう観点で大学近くの物件もねらい目でしょう。
・サラリーマンのランチ需要を狙う場合
逆にランチ需要の場合は、近隣に事務所や工場があるエリア以外では勝負できません。ただ、丸の内や大手町といったエリアに個人店が出店することは現実的には不可能ですから、狙うのであれば中小規模事務所が多いエリアでしょう。例えば三軒茶屋や中目黒などは、小さな事務所が多く、ランチ需要も高いので狙い目です。
物件を内見する際のポイント
入居したいと思う物件を見つけたら、内見（実際に店舗を見る）を行いましょう。内見は不動産業者も立ち会うので、物件に関することをその場で聞けるのもメリットです。
また、改装を行う場合は、改装を依頼する業者にも内見に立ち会ってもらいましょう。
改装の予算も併せて見てもらうことができ、効率的です。
人気の物件は、ライバルがいる可能性もあるので、早めに動くことが大切です。また、内見時にまだ営業をしている物件の場合、忙しい時間を避けての内見になります。アイドルタイムと言われる時間（午後2時～5時頃）の内見になることが多いので、その点も覚えておきましょう。
- 雨漏りなど、建物や周辺の問題点は無いか
- 引き渡し状態について（備え付けの機器・道具の有無・内装の状態）
- 備え付けの機器は使えるか ※可能であれば、その場で確認する
- 引き渡しの時期
入居申し込みと契約で気を付けること
内見をし「この物件で開業したい」と決めたら、申し込みを行います。人気の物件の場合、できるだけ早く申し込みをしましょう。ライバルに先を越されると、相手が審査に落ちない限り、入居は難しいです。万が一「やっぱりこの物件に入居するのをやめたい」「もっといい物件を見つけた」という場合、申し込みは取り下げることができますので、スピーディーに申し込み進めてください。
また、申し込み時は、賃料・保証料の交渉、入居時期の相談などができるタイミングです。ここを逃すと交渉は難しいので、希望を伝えたり、相談したりしておきましょう。
貸主の審査をパスすると、賃貸借契約となります（居抜き物件の場合は、店舗資産譲渡契約を結ぶ場合も）。契約書に署名・捺印をすると、その時点で契約成立となるので、書類をしっかり確認しましょう。賃料・保証金・契約形態・年数・退去時の原状回復など、確認すべき点は数多くあります。気になる点があれば、署名捺印の前に確認し、クリアにておくことが必要です。
契約当日に契約書を確認すると、見落としもあるかもしれません。契約日より前に契約書を取り寄せて、時間をかけて確認することをおすすめします。
引き渡し時のポイントは？
契約が完了すると、次に行われるのが物件の引き渡しです。引き渡しは、不動産業者と一緒に物件に入ることもあれば、不動産業者の立ち合いが無い場合もあります。一般的に物件の引き渡し日＝契約開始日となることが多いですが、契約開始日の前に鍵が渡されることも。その場合、契約開始前に物件に入れますが、保険適用期間の前なので気を付けてください。また、居抜き物件の引き渡しでは、次の点をチェックしておきましょう。
- ゴミなどが残っていないか
- 備え付けの機器類はあるか
飲食店の場合、保健所・消防署からの許可も必要ですので、工事を行う前には必ず相談をしましょう。
電気・ガス・水道の使用開始の手配や、通信環境（電話・インターネット等）の開設も忘れずに。
まとめ
飲食店の物件探しから引き渡しまでのポイントについて解説してきましたが、いかがですか。 自店舗を成功させたいのであれば、物件で妥協することだけはおすすめしません。なぜなら店舗物件に限らず、不動産は1度入ってしまうとなかなかそれを撤退してほかに移るというような戦略の変更がしにくいからです。
これがほかの販売促進戦略や商品戦略であれば、トライアンドエラーでいろいろと挑戦できますが、物件だけはそうはいきません。にもかかわらず、その物件は飲食店成功のかなりの割合を占めるのです。
ですから、物件だけは妥協せず、自分の納得ができ、かつ商圏的にも十分に勝算があるようなものをじっくり探しましょう。
